冲规模越来越难中小房企硬着头皮奔千亿, [复制链接]

3年10倍、4年20倍、5年30倍……地产行业内，有过很多冲规模的传奇。

一些中型房企，在研究这些先行成功者的打法之后，发现好像也没有什么特别神奇的地方，于是认为自己也可以，就先后发布了自己的千亿计划。

其中，最典型的，有年销售50亿，却说自己要冲千亿的；也有刚到亿，却说自己年要到亿的……提出3年5倍、10倍目标的更是数不胜数……

明源君想说的是，要快速冲规模就要加杠杆，杠杆主要有3种：

预售杠杆、财务杠杆、合作杠杆。

目前，因为*策影响，预售杠杆、财务杠杆都很难加上去了；合作杠杆能加多高，则主要是看过去的积累。对于大部分中型房企来说，如果非要硬着头皮奔千亿，会非常危险。

明源君下面详细来说……

1

在行业规模稳定、高周转受限

调控加码后

“预售杠杆”很难提高了

所谓预售杠杆，就是预售制度本身所产生的杠杆。

预售是在项目建成之前，就收取准业主们买房的钱，这样一来，有1个亿就可以做10个亿的项目。

现在很多地方对缴交地价的时间有了限制，所以房企还必须有一定的自有资金。早期管理更宽松的时候，用准业主们买房的钱交地价，一分钱不出空手套白狼的开发商也大有人在。

但是目前，预售杠杆几乎不可能再进一步上升了，只能是逐步下降。

明源君这样说，主要有以下一些原因：

一、很多地方开始推动现房销售、自持

眼下很多地块，在卖地时就规定，必须现房销售，或者必须自持一些物业。在这些地块上修建的项目，预售杠杆会很低。

二、巨头们的快周转已到极限，没有标准化的中小房企则很难

想提高预售杠杆，快周转是个法宝。

同样是用1个亿做10个亿的项目。如果一年周转一次，就只贡献了10个亿的规模，但如果半年周转一次，就贡献了20个亿的规模。

某些巨头有了标准化的产品线和管理体系之后，项目的快周转做到极限，也可以保证质量做到70分。

可是对于中小房企来说，其标准化远未完成，如果强行快周转，在客户对房屋质量要求越来越高、信息传递越来越快的今天，就会有很大风险。

而且，快周转的前提是去化快，从今年上半年的情况来看，去化不太乐观。

三、行业规模进入平稳期，空白市场越来越少，扩张快就必须抢别人市场

就地产行业总体规模而言，这两年都是横盘期，规模相对是稳定的。年对比年来说，可能还会有小幅度的下调。

之前行业规模整体上升的时代，你每年做更多项目快速发展，别人也同时快速发展，没有问题。当时有很多中小城市供给不足，你进去如入无人之境，可以快速发展。

可是现在是行业横盘时期，在巨头已经广泛布局到5线城市的今天，几乎没有空白市场存在了。你的快速发展就意味着别人份额的下降。如果是在同一个城市，在拿地时就会有直接竞争。

四、以前随意拿地，等一等还能赚钱，现在随意拿地等于自己跳坑

行业上升期，大周期一回来满盘皆活。

那个时候，即使自身能力不足、人才不够，也敢随便拿地：

今年20块、明年40块、后年80块……

即使拿贵了，等2年，周期一回来，所有项目都赚钱，规模立刻就上去了。

上一轮实现了规模奇迹的几家开发商，就是因为几年前，在经济发达地区的三四五线，看似随意地拿了大量的地，因为等到了那些城市房价大涨，所以规模很快就冲上去了。

可是现在，如果你再随便拿地，项目可能亏本。如果你非要等，越等窟窿可能越大。

2

借钱难，借到便宜的钱更难

“财务杠杆”不敢再加了

财务杠杆，很好理解，就是向金融机构，或者通过金融手段向投资者借更多钱。

不管是水漫金山借钱容易的那些年，还是前几年的棚改，都是加财务杠杆的好时机。

可是现在，大的*策方向是去杠杆。

首先，借钱的渠道一个个被封掉了。很多中小房企想加杠杆也加不了。

现在很多金融机构借钱，都要看对方是否“百强”、“50强”，有的还要看上一年的经营情况。中小房企很难借到钱。

大部分中小房企，过去借了很多钱，规模一般，利润较薄，如今只有两种选择：

一是缩减规模，降低负债率；二是在保持负债率不变的情况下，用新钱还旧钱。但鉴于新钱比旧钱贵，这会使得其利润继续变薄，根本没法继续冲规模了。

当然，还有一些房企，杠杆率很低，过去借了一些钱，但更多的钱是自己的，理论上来说还可以加财务杠杆。

但这种企业在市场上行、信贷宽松的时候都不敢加财务杠杆，现在可能更不敢加。他们可能也没有冲千亿的想法。

其次，房价比较稳定之后，借不到便宜的钱，加财务杠杆没有意义。

财务杠杆加得越多，意味着借的钱更多。

之前，房价快速上涨，地价、建安等成本在房价里所占比例比较小，借钱贵点也不怕，房价一涨利润就覆盖了成本。

可现在，地价、建安等成本在房价里所占比例越来越大，房价上涨越来越慢，限价城市房价甚至不再上涨。

假设一个城市每年房价上涨5%，而某项目借钱成本是15个点，那么，该项目等得越久赚得越少，乃至亏得越多。

所以，目前很多大房企都在去杠杆。而想冲规模的中型房企，很多却在加杠杆。根据国泰君安的统计，目前财务杠杆最高的，就是中型房企！如下图所示：

▲图片来源：国泰君安证券研究

离千亿的还有相当距离的房企，明源君真的不建议再加财务杠杆冲千亿了。

要知道，有些房企就是因为一笔几百万、几千万的钱还不上，其债主金融机构就通报到很多同行，导致其在金融机构借不到钱，最后资金链断裂的。

3

产品力等特别强的

还可以加“合作杠杆”

但能冲千亿的是极少数

合作杠杆，就是通过合作，做更多项目，以迅速扩大规模，虽然其规模很多要靠“并表”，但也是很有意义的。

通过加合作杠杆，可以成功突破加预售杠杆、财务杠杆的一些瓶颈。

比如，不用再和别人抢地、抢市场，就可以通过合作对象，轻松拥有一些好的项目，轻松加上预售杠杆。

再比如，如果你的合作对象很有钱，有便宜的钱，你就可以轻松加上财务杠杆。

但是，没有人是冤大头。

要让有好的地、便宜的钱的企业，心甘情愿和你合作，分钱给你，你也得有自己的过人之处才行。

明源君认为，以下3类房企，可以加合作杠杆：

一、区域布局互补的百强，互相加合作杠杆

比如，一家主要在长三角布局，另一家主要在中部西南布局，那么两家合作之后，彼此规模都可以迅速扩大。

而且，通过合作，双方都可以充分了解之前并不了解的区域，为以后发展打下良好基础。

二、区域深耕房企，和巨头合作加杠杆

有的区域深耕房企，虽然在全国来说规模不太大，但是在当地的影响和市场占有率都很可观。

全国性的巨头和他们合作，在进入该区域的时候可以减小阻力，另外他们更了解当地市场，巨头可以避免踩坑。

而这些区域深耕房企，规模在短期也可以迅速扩大。

但是，因为这些房企的优势就在区域，而他们在当地所占比例已经很大。

所以，一般来说，他们在规模翻番之后，就很难再进一步扩大规模了。

三、产品力、开发能力很强的房企，可以输出能力来迅速扩大规模

以绿城为例，除自己开发之外，他还做代建，并且不是小打小闹，而是战略行为！

截至年底，绿城管理集团管辖项目达到个，总建筑面积万平方米，销售额达到亿，相当于一家地产50强的业绩。

大家可以发现，上面说到的全国布局的百强、产品力很强的绿城，其规模其实也都不小了。

而规模不太大的区域深耕房企，短期可以加合作杠杆扩大规模，但基本不可能冲千亿了。

再加上之前所说的，预售杠杆和财务杠杆几乎已到尽头的现实……

明源君最后想说，对于大部分中型房企来说，如果非要硬着头皮奔千亿，会非常危险！

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